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【中国房地产报】“广州最大烂尾楼”迎来接盘

2019-12-10 21:22    来源:未知    

  因为预收款被挪用、合同、资金链断裂等问题,曾经盛极一时的澳洲山庄于2000年停工烂尾,并在2013年被广州市政府方面定性为“广州最大烂尾楼”。

  多名业内人士透露,该项目烂尾后,至少有十多家开发商曾洽谈过该项目的收购盘活事宜,其中不乏长江实业、保利、路劲地产、佳兆业等知名房企,但最终都无功而返。

  “这个项目前期的问题太多,要盘活很有难度,开发周期和回报率都无法测算,项目做完没钱赚也是有可能的。”一家曾经接触过澳洲山庄的开发商对中国房地产报记者表示,平安不动产接盘需要莫大(博客微博)的勇气。

  不过,对业主们来说,谁接盘都无所谓,只要项目能够盘活,业主能够回家。“从买楼到现在,我已经等了十几年了,希望这次能够成功,等不起下一个十几年了。”一位业主表示,希望平安不动产能尽快完成澳洲山庄的重建。

  10月30日,杂草丛生、荒芜已久的澳洲山庄人声鼎沸,久未碰面的业主们三三两两聚集在新规划图面前热烈的讨论。大门口,充气拱门上,“澳洲山庄雄风重启”几个大字格外惹眼。这个楼盘已经很久没有这么热闹了。

  当天,澳洲山庄的开发商——澳美集团董事长胡耀智对着到场的几百名业主许下承诺,表示项目的整体拆除重建手续基本完成,即将开工重建,预计两年半后交楼。他透露,重建项目将与平安不动产合作,平安方面将出资22亿元用于盘活整个澳洲山庄。而为了避免再次烂尾,本次的开发建设资金将纳入政府监管范围。用于第一期建设的5亿元目前已交由广州市产权交易所托管,启动区已开始正式投入建设。

  这一天,澳洲山庄的业主们已经等得太久了。在上世纪90年代,澳洲山庄曾是广州的明星楼盘。这个总面积约1.2万亩、拥有80万平方米绿色森林的项目拥有极好的自然景观资源,青山绿水、花草茂盛。

  1995年,澳洲山庄凭借“首付3.8万元,月供480元,拥有在澳大利亚的生活环境”的宣传攻势俘虏了不少广州市民,就冲着这个美好愿景,不少人在项目还是一片空地的时候就以4000元/平方米的价格抢购了这个楼盘的房子。1997年,澳洲山庄的首期工程接近尾声,同年正式对外发售,据了解,当时有近2000户买家签了购房合约。

  但厄运很快降临到这个楼盘,澳美集团隐藏的各种问题被逐渐曝光。首先是预售款和房去向不明,据业主介绍,当时澳洲山庄销售火爆,房子每套均价约为20万元,以销售3500套房计算,销售总额约为7亿元。房地产相关法律规定“预售款必须专款专用于工程建设”、“预售款应当存进专用账户”,澳美并未开设监控账户,业主指这笔资金被挪用,最终导致澳洲山庄建设资金链断裂。

  澳洲山庄还存在无证售楼、未按规划施工、部分业主的购房手续没有经过房管部门鉴证等违规行为,该项目最终在2000年停工,大部分楼宇只有建筑框架、没门没窗、无法入住,2000多户业主 陷入漫长的等待。

  澳美集团董事长胡耀智透露,“2013年,在广州市政府、市长将它定性为广州最大的烂尾楼。”而为了重返家园,业主们曾多次,通过各种渠道反映澳洲山庄的烂尾问题,但收效甚微。15年过去了,当年的业主不少已经白发苍苍。

  不过,由于澳洲山庄房屋产权资料存在诸如地名和门牌未办审批手续,消防未验收、部分报建审核资料丢失,建筑物未按当时用地红线内建设,缺少报建图纸和竣工图纸等问题,通过补办相关手续、为业主办理房产证的方案并不可行。

  最终,萝岗区敲定了推倒重建的方案,提出引入有实力的开发商对澳洲山庄进行重新规划,“一揽子”解决澳洲山庄的永久用电、房产证办理等历史遗留问题。

  2015年7月10日,澳洲山庄的重建计划获得政府部门的正式批复。根据这个方案,澳洲山庄将进行总体的拆除重建。拆除期间,开发商在项目现有的空地上修建11幢安置房,其划分标准按照市政府文件要求11.1配置,总占地面积超过12万平方米,用于安置部分业主。

  “据我们了解,至少有十几个开发商都曾考察过这个项目,其中有不少都是大房企。”广州一位业内人士告诉中国房地产报记者,澳洲山庄位于广州和增城的交界处,项目占地面积广大,自然资源优越,基础成本低,拆除重建的成本并不高,只要政府同意提高容积率,这个项目还是有价值的。

  “这个地段的地价目前是在3000元至5000元/平方米,卖洋房的线万元/平方米。但就是开发条件比较复杂,很多债权债务问题没厘清。”上述人士介绍。

  “平安想在广州拿项目已经很久了,但没想到会拿烂尾项目。”与平安方面有过密切接触的广州某大型房企的管理层透露,手握重金的平安不动产早年在二线城市拿了很多土地,近年来迫切地想在一线城市多增加土地储备,仅仅是这两年,平安不动产就通过土地拍卖在广州拿下了三个项目。“只能说平安的资金成本低,耗得起,相对于其他开发商,做澳洲山庄起码不用太担心财务成本的问题。”

  “我们不会考虑这个项目,虽然土地成本不高,但负面信息太多,在广州的口碑太差,而且关系复杂。”在澳洲山庄附近有项目开发的一位发展商表示,与其收购无底洞一般的澳洲山庄,不如在公开市场拿“干净”的土地。

  中国房地产报记者从相关渠道获悉,跟平安一起开发澳洲山庄的是曾对该项目兴趣浓厚的路劲地产,平安负责出钱,路劲负责开发和建设。

  据介绍,澳美集团原有10宗地,2005年,该公司将其中4宗地转让给了广州方兴房地产建设有限公司,方兴又引入了合作伙伴长江实业。这4块地目前已开发成一个名为“御湖名邸”的别墅项目,最近在售产品的毛坯均价已达2.5万元/平方米。

  无论平安不动产打的是什么算盘,这个大金主的进驻最起码给业主吃了一颗定心丸。但等待平安不动产的仍然是难啃的骨头。

  一家曾经接触过澳洲山庄的发展商也指出,盘活澳洲山庄的难度很高,“有些地是跟村民租来的,还没办用地手续”,而无论是补办前期的用地手续、还是处理跟业主的债权债务纠纷,都需要大量的人力、物力,“时间上完全把控不了,很可能最后做完是没钱赚的。”他表示,这么多年来,广州这么多发展商都没有去拿这个项目,足以说明其问题的复杂程度。

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